기업자금, P2P로
“짜릿하게” 돌리기

혹시 여러분 중에 #기업자금을 #단기로 #P2P 로 돌리고 계신 분?
은행보다 이자율이 높으니깐.. 좋아요, 다 좋은데요…
딱 하나 피해가셔야 할 #리스크 가 있어요.
#부동산대출, 그 중에 #PF대출 은 조심하십셔!

edited by 하지영

안녕하세요? 부동산 이야기를 쓰고 있는 Warmk(Joseph)입니다. 오늘은 P2P와 부동산에 대한 이야기입니다. 특히 부동산PF 대출 투자의 문제점에 대해 써볼까 합니다.

만약 어떤 온라인 쇼핑몰이 상품을 팔면서, 배송이 안 될 수도 있고 심지어 제품에 하자가 있어도 환불이나 반품도 안 해준다고 하면 팔릴까요?

안 팔리겠죠. 그러나 놀랍게도 쇼핑몰이란 이름을 P2P 금융이란 옷으로 갈아입히면 팔리기 시작합니다. 심지어 몇 백 억씩 팔리기도 하죠.

요 아래 내용은 모 P2P 금융에서 판매 중인 상품 일부입니다. 총 3,642건의 ‘상품’ 이라고 써있죠?

판매 주체인 온라인 회사들도 이 아이템들을 예금이라고 부르지 않습니다.

이런 유통이 바로 온라인으로 “돈 버는 경험”을 파는 P2P 업체인데요. 가끔 이들이 팔아먹은 상품 중 하나도 배송하지 않았음은 물론 환불도 생각 좀 해보겠다는 상품이 늘고 있습니다. 바로 “부동산 PF” 라는 제품들이죠.

사실 P2P는 기본적으로 온라인 리테일러와 다를 게 없습니다. 팔고 사는 물건이 물질이 아니라 “짜릿한 경험”이란 점을 빼면 말입니다. 아래 상품을 산 호구 고객들은 지금 아주 짜릿할 겁니다.

P2P 금융들의 상품 현황을 쫙~ 훑어보면 부동산 상품이 굉장히 많습니다.

부동산 대출이 67.47%로 과반이고 그 중에서 특히 낯선 이름인 부동산 Project Financing(이하 “PF”)도 45%나 됩니다.

대한민국의 투표율에 육박하는 67%의 부동산 비중은 글로벌하게 보자면 매우 압도적입니다. 보통 다른 금융 선진국들의 부동산 대출 비중은 10% 정도니까요.

사실 P2P 투자는 개인간 투자를 활성화한다는 취지를 가지고 있지만 실제 현황을 살펴보면 대부분의 실질적 투자 주체는 ‘기업’입니다.  

P2P 투자 금액 총 2조 4000억 중, 48%가 법인 투자자¹원천징수 문제로 사실상 왕개미가 법인을 만들어 투자하는 경우도 있음.거든요. 기업들이 P2P에 투자하는 이유는 바로 유휴 자금을 단기로 운용하기 쏠쏠하기 때문이죠.

사실 사업을 하는 입장에서 3~6개월 정도의 유휴 자금을 은행에 1.4%로 처박아 두는 건 너무 슬픈 일입니다.

1억 정도의 유휴 자금을 P2P(연 16%)로 운용한다면 연간 1,600만 원의 수익이 생기니까 증권사 MMF(1.4%)로 운용할 때보다 1,460만 원을 더 벌 수 있습니다. 이런 P2P의 높은 수익률은 안전하기만 하다면 아주 매력적입니다.

게다가 여차할 땐 약간의 위험으로 P2P 투자 채권을 매매해 현금으로 회수할 수 있으니, 작금의 상황에서는 유휴 자금을 가진 기업이 저 “짜릿한 경험”을 안 사는 게 더 이상한 거지요.

그러나 기업 자금이란 얘기는 다른 말로 하면 ‘털리면 안 되는 돈’이란 뜻이기도 합니다. 기업에게 이자율은 짜릿해야 하지만, 리스크는 심심해야 하는 법.

오늘은 P2P에 운용 자금을 예치해 놓은 기업들을 위해, P2P 금융의 부동산 투자 상품이 가진 불안함의 정체를 함 디벼볼까 합니다.

P2P가 제공하는 “짜릿한 경험”… 부동산 PF

P2P는 “온라인 대부 금융” 이라고 씁니다. 그리고 읽을 때는 ‘온라인 대부 금융‘ 이라고 읽습니다. 온라인에 힘을 주고 대부에서 힘을 빼다가 다시 금융에 힘을 줘 발음하는 게 요령입니다.

사실 이렇게만 보면 어디에도 ‘부동산’이란 말은 나오지 않죠. 하지만 중간에 보험사 약관 같은 ( … )을 돋보기로 확대해 보면 (부동산)이란 글자가 보입니다. 앞서 보여드린 자료에서 알 수 있듯 현재 P2P의 상황을 보면 거의 “김밥 부동산 천국” 입니다.

현재 P2P들이 국가와 사회가 권장하는 신용 대출을 쌩까고 담보가 빠방한 부동산에 몰빵하는 건 별로 이상한 현상이 아닙니다. 대형 금융기관 역시 별다르지 않거든요.

서구처럼 개인 신용이 무너지면 인생이 끝장나는 선진국도 아니고, 그렇다고 중국처럼 개망신을 주는 후진국도 아닌, 우리나라처럼 돈 떼먹기 좋은 나라 신용이 정착되지 않은 나라는 돈 빌려줄 때 부동산을 쥐고 빌려주는 것만큼 매력적인 조건이 없거든요.

참고로 여기서 잠깐 대륙의 개망신을 소개해 볼까요..?  중국은 남의 돈을 떼먹고 안 갚으면 악성 채무자(라오라이 老賴)들의 면상과 이름을 길거리, 극장에서 공개합니당 ^.^ …

저렇게 하면 고발당하는 거 아니냐고요?

님께선 아직 대륙의 위엄을 잘 모르시는듯….
아래 앱은 반경 500M 내 라오라이의 실시간 위치를 알려주는 앱입니다. 혹시 당신 주변에 당신의 돈을 떼먹은 악성 채무자가 떴나요? 당장 족치러 가면 됩니다.

이 멋진 앱의 제작자는 “허베이성 법원”입니다. 자~고소해 보세요~

대륙처럼 정부의 열렬한 지원(?)이 없는 우리나라 금융기관들은 지난 50년간 “돈 떼먹을 작정을 한 자”(이하 “작정한 자”)들에게 당한 “짜릿한 경험”을 토대로, 쓸 만한 위험 관리 시스템을 구축합니다.

특히 안전한 부동산 담보 대출과는 달리 부동산 PF 대출은 “작정한 자”들의 파티장이 될 수 있기에 이런 장치들이 꼭 필요한데요. 바로 이 부분이 P2P에 단기 운용 자금을 유치하려는 기업들이 꼭 알아야 할 부분입니다.

PF가 무엇이길래…

먼저 PF가 과연 무엇인지부터 알아 볼까요?
간단히 말해 PF 대출은 “지금은 싸지만 앞으로 비싸질 거니 대출을 많이 해준다”는 겁니다.

예를 들면…

지금 텅 빈 땅값이 10억이야….
근데 형이 여기에 한 3억 들여 인삼을 심을 거거든..
한 3년 키우면 인삼 값이 10억이 돼.
그니까 땅을 담보로 12억만 빌려줘 봐봐.
12억(땅 10억 +비료값 2억) +형님 돈 3억= 15억<20억 =3년+(땅값 10억 + 3년근 인삼 10억)

오메 완벽한 거?

그런데 이 이론에는 모든 이론이 그렇듯 치명적 문제가 두 가지 있습니다.
하나는 앞으로 3년간 별 일이 다 있을 거란 거지요. 병충해, 인삼 폭락, 농사꾼의 실력, 트럼프 회까닥…….트럼프는 천재지변이니 어쩔 수 없다고 치고.. 둘째 문제는, 농사꾼의 실력은 어떻게 해결할까요?

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• 순진남 : 형.. 다 좋은데 인삼 농사 지어보긴 했어?
• 형님 : 이 형 못 믿니?… 좋아 계약서 가져와 봐봐. 농사 잘 지을 거라고 형이 계약서에 써줄게.. 짜식이 그렇게 사람을 못 믿니……
• 순진남 : ? ? ? ? ?

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이런 점 때문에 부동산 대출은 역시 담보 대출이 속편합니다.

부동산 대출은 부동산을 담보로 부동산 시세의 50~80%를 대출해주는 것을 말합니다. 그러니까 땅값이 10억이라면 5억을 대출해주고, 돈을 안 갚으면 땅을 경매해 원리금을 상환받는 거지요. 그래서 일반 금융 기관은 시세가 10억이면 경매 낙찰가가 7.5억을 넘을 거라, 문제가 없다고 봐서 5억을 대출해 줍니다.

그런데 P2P의 부동산 PF는 다르게 접근합니다.

아래 그림은 이론상 현재 10억짜리 토지에 공사비 10억의 건물이 준공되어 장차 20억의 부동산이 되는 아름다운 이론을 설명하고 있습니다.

이렇게 10억의 토지에 준공된 건물 10억이 합쳐져 장차 20억이 되는 것으로 전제해서 15억을 대출해주고, 채무자(건축주)가 돈을 안 갚으면 20억짜리 부동산을 경매해 15억을 상환 받으면 되거든요.

이게 대출 가능 금액이 담보 대출일 땐 5억에 불과하던 것이 PF 대출이 되면서 갑자기 15억으로 뻥튀기되는 이론적 배경입니다. 먼저 예를 든 인삼밭의 이론과 동일한 거죠.

여기서 전제하는 건 건물의 ‘준공'(인삼의 수확)입니다.

공사(인삼 농사)가 멈추지 않아야 하고 준공(인삼이 수확)이 되어야 한다는 것이 PF의 핵심입니다. 만약 건축주가 하도급업체에게 공사비를 주지 않아 공사가 멈추면 어떻게 될까요? 길 가다가 이런 거 많이 보셨을 겁니다.

이 꼴이 나기 시작하면 개망하게 되는데요. 이제 저 부동산은 토지 가격인 10억의 가치도 나오지 않습니다. 원금 손실이 일어나는 거죠.

이런 문제 때문에 통상적으로 부동산 PF에는 다음과 같은 안전장치를 겁니다. 일단 채무자는 건축주가 될 수 없습니다. 반드시 관리 신탁해 신탁사를 건축주로 하고, 공사비 또한 신탁사가 직접 지급하도록 합니다. 대출금이 공사비로 잘 집행되어 공사가 완공되어 준공되도록 하기 위한 장치, 다시 말해 위의 사진과 같은 유치권과 건축주 문제를 원천 차단하는 장치죠.  

그러나 일부 P2P는 부동산 PF(Project Financing)를 관리 신탁이 아닌 담보 신탁으로 진행하고 있습니다. 그런데 “담보 신탁”은 채무자(고양이)가 건축주(생선)가 됩니다. 고양이가 생선을 안 넘겨주면 원금 손실의 “짜릿한 경험”을 하게 됩니다. “작정한 자”들의 “건축주”와 “유치권”이란 꼼수에 속수무책인 시스템이 되어버리는 거죠.

아래 신탁 증서는 00펀딩이 판매한 상품인데 하나는 담보 신탁과 다른 하나는 관리 신탁으로 투자하고 있는 것을 알 수 있습니다.

P2P 담당자에게 담보 신탁의 문제점을 따지면, 그들은 보증과 권리 양도의 “완벽한 서류”가 있어 문제가 없다고 할 겁니다.

실제 어떤 P2P 직원은 저 같은 전문가한테 고양이의 해맑은 눈빛으로 아래와 같은 서류를 내밀더군요.

1번은 담보 신탁… 아이구~의미 없어라.
2~4번의 “완벽한 서류”는 어차피 “작정한 자”가 낸 거라면, 역시 “완벽하게 의미 없어라” 입니다.

제가 순박했던 증권사 초보 시절 이렇게 만든 “완벽한 서류”를 내밀자 …… “내가 이 새끼를 왜 뽑았니?” 이런 눈빛을 노골적으로 날리던 팀장을 잊을 수가 없습니다.

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• 팀장 : 너 이 서류대로 채무자가 건축주 명의 안 넘겨주면 어떡할 거야?
• 나   : 네?.. 왜 그런.. 이렇게 넘긴다고 계약서에 사인했는데요?
• 팀장 : 그래 사인했지. 서류는 완벽해. 근데 채무자가 건축주 명의 안 넘겨줘. 어떡할래?
• 나   : 응? …서면으로 동의했는데 이행을 안 한다고요?  움.. 그게….. 배를 ㅉ…

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*P2P에서는 건축주 변경 서류를 “완벽한 양식”으로 미리 채무자에게서 징구합니다. 그리고 돈을 안 갚으면 이 서류를 관청에 제출해 건축주 변경을 시도하지요. 그러나 채무자가 관청에 철회 신청을 하면 완벽하게 무효화됩니다.

그때까지 “인풋하면 당연 아웃풋”이라는 공대적 사고방식으로 살아온 필자는 서면 계약이 인풋됐는데 아웃풋이 없을 수 있다는 문과 사람들의 생각이 되게 신기했습니다.

(문과에서는 이걸 “불이행 위험”이라고 하더군요. 공대에선 이런 거 안 가르쳐 줍니다. 진짜…..)

“불이행”….넵… 말 그대로 채무자가 계약을 불이행하고 건축주 명의를 안 넘겨주는 겁니다.

*건축주란? 원래 건축허가를 신청한 자로, 건물을 지을 때 생기는 모든 문제에 대한 책임이 있는 자를 말합니다. 건축주는 공사와 준공에 모든 권리를 가져 실질적으로 미준공된 건물의 주인에 해당합니다. 예를 들어 차고(토지)와 자동차(건물)는 A소유인데 이 차의 운전면허(건축주)는 B가 가지고 있다고 보시면 됩니다. 면허 없는 A는 차에 손도 댈 수 없는건 물론, 차고도 쓸모 없다는….그래도 세금은 내야 한다는…

지나다니다 오랫동안 건물이 짓다가 멈춘 상태로 있는 건 대부분 이런 경우라고 보시면 됩니다.

그렇게 되면 정말 아무런 방법이 없습니다. 이건 이제 부동산이 아니라, 따로 국밥이 되어버리는 겁니다. 땅 주인 따로 건물주 따로…

실제로 저 부동산을 “공매” ²신탁된 부동산은 법적으로 공매를 하도록 의무화되어 있습니다. 만약 신탁이 아닌 경우 경매를 하게 되어있고 경매는 건축주를 말소할 수 있어 문제가 없습니다. 하면 낙찰자는 토지만을 살 수 있어, 이 따로국밥은 부동산은 땅 주인 따로 건물주 따로가 되고 땅 주인은 새로 건물 공사를 할 수도, 기존의 건물을 준공을 할 수도 없게 됩니다.

그런 이유로 실제 저 토지는 10억 이하에 팔리게 되고, 완벽(?)한 이론과 서류를 믿고 15억을 투자한 당신은 5억이 손실나는 완벽(?)하고 “짜릿한 경험”을 하게 됩니다.

아래 공매는 감정가 41억이었지만 4회차까지 아무도 사는 사람이 없어 현재 28억 까지 내려가 있는 부동산입니다. 왜냐하면 채무자(건축주)가 돈을 갚기는커녕 건축주 명의를 이전해줄 테니 10억을 달라고 하고 있거든요.

물론 모든 서류는 채무자가 건축주를 넘기도록 완벽하게 돼있고, 채무자가 10억을 요구할 근거는 완벽하게 없습니다.

만약 순진한 낙찰자가 그 완벽한 서류를 채무자(건축주)에게 내밀면, “님. 배 째삼. 법대로 하삼”이란 말이 돌아 오게 될겁니다. 아마 배를 째거나 등을 따버리면 해결될지 모르지만 법대로는 절대 해결되지 않습니다.

여기에다 “작정한 자”들은 유치권, 지상권 두 권법을 건축주와 콤비네이션으로 구사해 완벽한(?) 서류권 하나를 믿고 덤벼든 투자자 하나쯤은 다구리로 떡실신 시켜 버릴 수 있습니다.

결국 부동산 PF에서 대륙의 위엄(?)이 도와주지 않는 한 “작정한 자”들을 관리하는 유일한 방법은 관리 신탁만 있을 뿐입니다.³P2P들이 담보 신탁을 선호하는 이유는 담보 신탁의 신탁 수수료가 관리 신탁의 25%에 불과해서입니다. 그러니까 돈 때문인 거지요

하여 기업들은 아직 눈빛이 해맑은 일부 P2P의 “부동산 PF 투자”를 할 때 신중해야 하며, 특히 담보 신탁과 완벽한 서류(?)를 고객에게 내미는 P2P의 “부동산 PF 투자”는 저~얼대 해서는 안 된다는 걸 명심 해야 합니다.

그리고 공대분들은 문과 사람들이 각종 보증과 계약서를 없는 것과 마찬가지로 본다는 걸 잊지 마시고 평소에 문과 사람들과 친하게 지내기 바랍니다.

‘대학 가면 여친 생겨’… 안 생겨요.
‘인풋 하면 아웃풋 나와’… 안 나올 수 있어요.

이런 것도 믿지 마시고요.