쿠시먼에게 묻다,
코로나 이후의 실물 유통

오늘 글은 특별히 #무료공개 합니다~~
#TheNextCommerce 스피커 #쿠시먼앤웨이크필드 에 갔다 왔어요~
세계 3대 부동산 기업 중 하나죠. 머 물어봤게여?

-코로나 이후 #오프라인유통 은 어찌 될까유?
-요즘 상권들에 #공실 이 많아지던데.. 앞으로 #월세 가 내릴까유?
-WeWork나 셀렉다이닝 같은 #공유형임대모델 은 어찌 보세유?

돌아온 대답은요. 워매~ 시원시원한 거!

edited by 하지영

안냐세요~~ 상쾌한 아침입니다! 어제 국내 확진자 한 분이 나왔다면서요? 왠지 두근두근.. 저녁에 미장원에서 머리 하고 돌아오는데요. 여의도 대로변에서.. 웬 아저씨 한 분이.. 마스크도 안 한 채 천둥 같은 재채기를 연거푸 하시지 뭐예요..? 질본 정은경 부장이 가르쳐준 대로 소매로 막고 해야 하는데 말이죠! 설마 또 막 확진자 늘고 그러진 않았으면요.

혹시 여러분… 제가 기획하는 컨퍼런스 The Next Commerce를 까먹으셨을까유..? 원래 7월 1-2일 개최하려고 했던 컨퍼런스인데 코로나 땜시 11월 4-5일로 일정이 바뀌었어요. 안 까먹으셨을 거야, 안 까먹으셨을 거야, 안 까먹으셨을 거야…….ㅋㅋㅋ

부득이하게 연기는 했지만 저는 계속 스피커 여러분들을 뵈러 다니고 있답니다. 이틀짜리 포럼인 데다 스피커가 워낙 많아서 미리미리 찾아뵙고 준비할 게 많아서요.

지난주에는 쿠시먼&웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 김성순 전무님을 뵙고 왔어요. 세계 3대 부동산 기업 중 하나인 쿠시먼 또한 저희 넥스트 커머스 포럼에 스피커로 참여하시거든요. 험험..

테넌트뉴스 김성호 대표님하고 찾아간 자리였어요.
근데.. 인터뷰를 하다 보니.. 하핫.. 여러분과 공유하고 싶은 내용이 겁나 많지 말입니다..? 제가 집중해서 했던 질문이 뭐였냐면요.

• 코로나 이후 오프라인 유통에 어떤 변화가 올 것 같으세요?
• 현재 상권들 보면.. 공실이 점점 늘어나는데요. 자영업자들도 이번에 문 닫는 사람들이 늘 것 같고요. 이러면 앞으로 월세가 좀 내려갈까요?
• 요즘 유행하고 있는 새로운 비즈니스 모델들, 공유 사무실이나 셀렉다이닝 같은 모델은 어떻게 보고 계세요?

첨엔 가볍게 인사만 할라 했는데.. 이것저것 질문하는 족족.. 워매애~ 김성순 전무님이 겁나 시원시원하게 답변해 주시는 거! ㅋㅋㅋ 그리하여 인사가 인터뷰가 됐지 뭐예요.

여러분도 위의 질문들이 궁금하신가요? 그럼 우리 오늘 함께 얘기해보자고요.
아래는 김성순 전무님과의 대화를 재구성한 거예요.

코로나 이후의 유통에는 어떤 변화가..?

Q : 코로나 이후에 오프라인 유통에는 어떤 변화가 생길까요?

A : 글쎄요. 코로나 이후에 새로운 변화가 나온다기보다는 원래 그 전부터 변화는 일어나고 있었다고 봐야죠. 그런 변화를 스스로 주도하던 기업도 있었고 머뭇거리던 기업도 있었는데 코로나로 인해 이제는 어떻게든 변화해야 하는 입장이 됐어요.

Q : 움.. 그거슨 유통의 디지털 트랜스포메이션 말씀이신가요?

A : 디지털화도 그 중 하나예요. 예를 들면 이세탄 백화점 같은 경우도 도저히 가능할 것 같지 않았던 디지털화를 최근 들어 구축해 나가고 있잖아요? (오오… 요거슨 제가 데일리트렌드에서 소개한 그 사례입니다아~) 디지털 트랜스포메이션도 우리가 취해야 할 변화 중 하나지만, 우리가 늘 강조해온 ‘경험’이라는 것도 다시 생각해봐야 해요.

Q : 좀 구체적으로 말씀해 주신다면요?

A : 사실 업태 중에는 경험이라는 게 그렇게 중요하지 않은 영역이 있었어요. 예를 들어 F&B 중에 그냥 간단하게 혼자 한 끼 때우는 밥집 같은 경우랄까요? 이런 업태도 이젠 ‘경험’에 대해 생각해봐야 해요. 코로나 기간에 난생 처음으로 밀키트나 배달을 경험해 본 소비자들이 있어요. 이들은 밀키트나 배달의 편리함과 가성비에 이제 눈을 떴죠. 코로나 이후에도 이런 습관은 유지될 거예요. 배고픔이란 욕망을 채우기 위해 오프라인에 들를 것이냐 하는 것에 대해 냉소적이 되었다는 거예요.

Q : 하긴 저만 해도 난생 처음 밀키트를 주문해 먹어봤네요. 그럼 그런 배고픔 때움용 식당들은 어떻게 해야 돼요?

A : 코로나 이후에는 어떤 업태건 ‘공간 비즈니스’라는 개념으로 오프라인에 접근해야 해요. 공간으로 사람을 불러들이기 위해서 필요한 것, 공간으로 monetize할 만한 것들을 먼저 생각해야 하죠. 경험이라는 건 바로 그 공간으로 사람을 어떻게 불러들일까 하는 문제예요. 당장 사람들이 보복적 소비를 하러 쏟아져 나올 때도 단순한 욕망들을 채우기 위해 어떤 장소에 들르진 않을 테니까요.

Q : 쿠시먼은 글로벌 기업이잖아요. 코로나 때 누가 어떻게 했는지, 혹은 쇼핑몰들이 앞으로 뭘 어떻게 해야 할지 그런 데이터는 글로벌하게 감지되는 게 없을까요?

A : 우리 데이터 팀에서 현재 데이터를 계속 모으고 있어요. 그런데 제 생각에는 데이터란 게 제대로 취합되고 분석되려면 2-3개월은 걸릴 거예요. 이전/이후의 데이터 상의 선명한 변화는 9월쯤 찾아오시면 얘기해 드릴게요.

(오오.. 9월! 달력에 적어놓음요)

Q : 전무님.. 요즘 한국의 오프라인 경기들은 코로나 이후 좀 회복이 되었다고 보세요?

A : 한국은 다른 나라에 비하면 양호한 편이에요. 혹시 최근 주말에 외곽 아울렛 가보셨나요? 발 디딜 틈이 없는 곳이 많아요. 야외형으로 구성된 아울렛은 바글바글해요. 주요 쇼핑몰은 90% 정도는 회복했다고 봐야 해요. 명동 같은 곳은 계속 문제가 되겠지만 그래도 다른 상권은 5월에는 100% 이상으로 예년보다 좋은 실적을 올릴 것 같아요.

Q : 오오 그럼 이제 불행 끝 행복 시작이라는 뜻…?

A : 더 지켜봐야죠. 6-7월까지 보복적 소비가 계속될 수도 있지만 문제는 가처분 소득이에요. 소비자들의 수입이 줄면서 다시 소비가 줄어들 가능성이 있어요.

명동 상권은 대체 어찌 되나요..? 월세가 좀 내리나요..?

Q : 아까 명동 상권 말씀하셨는데요. 명동은 어찌 될까요?

A : 명동은.. 이제 국내 소비자를 타게팅하는 상권이 아니에요. 관광객이 돌아오기 전까지는 어떻게 될지 알 수 없어요. 외곽 아울렛은 완전히 국내 소비자를 타게팅하는 곳이기 때문에 회복이 탄력적이지만 면세점이나 명동은 시간이 더 필요하죠.

Q : 요즘 잘 나가는 상권에도 공실이 점점 늘고 있던데요. 코로나 기간에는 명동이나 이태원 같은 특A급 상권의 빌딩들도 실제로 임대료를 좀 내려주겠죠?

A : 아뇨… 거기엔 어려운 문제가 있어요. 만약 개인이 빌딩주라면 쉽게 내려줄 거예요. 그런데 문제는 펀드가 운영하는 빌딩들은 내려주고 싶어도 내려줄 수가 없는 거죠. 그 월세를 받아 수익을 배분해야 하는데, 월세를 내려받으면 펀드가 디폴트가 나잖아요.

Q : 끄아악! 펀드가 운영하는 빌딩이 많아요??

A : 그럼요…. 그리고 세입자가 대기업인 경우에도 빌딩주와 서로 입장이 선명하게 갈릴 수 있겠죠. 빌딩주 입장에선 이런 시기일수록 대기업이 임대료를 제대로 내야 한다고 생각하고, 또 세입자 입장에선 매출이 줄어드니 감면 받고 싶은 거고요.

(요번에.. 월세 꼼짝없이 100% 내신 분들.. 많이 계실 듯요…ㅠㅠㅠ)

Q : 월세 동향은 어떤가요? 요즘처럼 공실이 늘고 있다면 월세가 좀 내려가겠죠?

A : 그것도 복잡한 문제예요. 지금 상권은 빈익빈 부익부가 가속화되고 있어요.

Q : 상권의 빈익빈 부익부..? 그건 무슨 뜻이죠?

A : 음.. 빈익빈 부익부는 상권끼리 비교해도 뚜렷한 현상이고, 같은 상권 내에서도 일어나는 현상이에요. 국내 상권 전체로 볼 때에도 특A급 상권은 여전히 매출이 나오는 반면, 레벨이 내려갈수록 매출이 현저히 줄어들죠. 그러면 지역 상권은 제대로 된 월세를 받기가 어렵겠죠? 그리고 특A급 상권이라고 해도 같은 상권 내에서도 월세는 천차만별이에요. 지금도 오르는 곳은 계속 오르는가 하면 같은 명동이라도 월세가 반 토막 난 곳도 있죠.

Q : 같은 상권에서의 월세 차이는 왜 발생하나요?

A : 이제 특급 상권에서의 월세는 Standardized 되었다기보다는 어떤 세입자와 매치메이킹되느냐가 좌우해요. 예를 들어 지불력이 충분한 애플이나 삼성, 카카오 같은 세입자가 들어온다고 하면 높은 월세로 계약할 수 있어요. 그러나 그런 세입자와 매치메이킹 되지 못한 매장들은 계속 좋은 세입자를 기다리거나, 아니면 월세를 인하해야 하는 거죠. 전체적인 월세의 평균값을 굳이 얘기하자면 조금씩 내려가고 있다곤 볼 수 있을 거예요.

WeWork 같은 공유 사무실이나 셀렉다이닝은..?

Q : 전무님, 한때 미국에서 공실난 빌딩들의 구세주가 WeWork였잖아요? 요즘 돈을 못 벌긴 하지만요. 요즘 한국에선 셀렉다이닝도 많이 생겼고요. 앞으로 이런 새로운 유통들이 공실을 채우게 될까요?

A : 셀렉다이닝은.. 지금 그렇게 수익이 나지 않는 모델이에요. WeWork나 셀렉다이닝 모두 일종의 전대(轉貸)업이에요. 즉, 내가 빌린 후 그걸 다시 재임대하는 거죠. 전대업의 문제는 셀렉다이닝 주체와 입점한 식당 모두가 수익을 내기가 어렵다는 거죠. 셀렉다이닝 기업이 돈을 벌려면 식당들이 월세를 많이 내야 하는데 그럼 식당이 손해가 나고, 또 식당들이 많이 벌려면 셀렉다이닝 기업이 월세를 덜 받아야 하는데.. 그럼 또 이쪽이 손해니까요.

전대업이 돈을 벌려면, 가장 중요한 게 임대료가 저렴한 곳을 찾아야 한다는 거예요. 지금 셀렉다이닝이나 WeWork의 문제는 임대료가 비싼 곳에서 전대업을 하고 있다는 거죠. 원래 이런 사업들은 조금 외진 곳에 숨결을 불어넣어 그 지역을 활성화시키는 방향으로 발전해야 수익이 나요. 그런데 지금은 경쟁 환경이 서로 A급상권에 오픈하는 쪽으로 자리잡게 되어 버렸어요.

Q : (지금부터는 넥스트 커머스 광고입니다. 히힛) 전무님. 지금 오프라인 리테일러들의 고민은요. 기존의 전통적 리테일 비즈니스를 어떻게 디지털 시대에 맞게 재편하느냐 하는 것과, 끌어안고 있는 부동산 자산을 어떻게 레버리지 할 건가 하는 거거든요. 넥스트 커머스에서 말씀해주실 거쥬?

A : 네. 11월이면 우리도 데이터가 더 많이 모일 거예요.

Q : 감사합니다~ 저랑 기념사진 찍어주세유~

A : 네~

ㅋㅋㅋ 그리하여 인터뷰를 마치게 되었답니다. 일단 9월에 함 찾아뵙고, 코로나 기간에 전세계 리테일러들이 어떻게 움직였는지 저 혼자 몰래 들은 후.. ㅋㅋㅋㅋ 그 다음 여러분과 넥스트 커머스에서 얘기해보도록 할게유~~

오늘 또 불금이네요. 주말 푹 쉬시고 담주에 봬유~~