위워크 코리아, 손실도 공유해야 공유의 완성

#부동산#이야기 오늘은요.
한국 지점을 정리하고 떠나는 #위워크코리아 이야기예요.
진정한 공유는 #손실마저#공유 하는가~
빌딩주들을 떨게 하는 위워크의 #난감한구조 를 들여다봅니다~

edited by 하지영

위워크가 “똥인가 된장인가?”란 논쟁으로 시끌벅적했던 게 작년 2019년 6월 IPO 때였습니다. 제 데뷔 칼럼에서 이걸 다뤘었지요.

이제 그 된장 똥 냄새가 “조용한 아침의 나라”까지 풍겨오고 있습니다. 위워크(코리아)가 “종로타워”의 임대 계약을 해지하며 손실을 투자자와 사이 좋 나쁘게 공유하기 시작한 것인데요. 여기서 공유 오피스(부동산 전대업) 사업의 만만찮은 수익 구조를 깊이 있게 따져볼 필요가 있어 보입니다.

최근 패스트파이브가 부채비율 1600%를 끌어안고 인당수로…. 코스닥 상장을 호시탐탐 노리는 시점이지요. 죽을지 살지 일단 뛰고 보는.. 서스펜스.. 흥미진진합니다

공유란 그러니까 니 꺼 내 꺼가 없다는 거죠~~

위워크 코리아가 토해내고 먹튀하려는 “종로타워”의 계약 조건은 사실 위워크 코리아가 땡잡았다고 보일 만큼 유리한 조건이었습니다.

계약 당시인 2019년 6월은 위워크가 소프트뱅크의 버프를 받고 있을 때라 계약이 가능했을 거란…

특히 임대료 감면 조항(RENT FREE)을 주목할 필요가 있는데, 1년차 6개월, 2년차 5개월, 3~9년차 4개월, 10~20년차 3개월로 기본적으로 임대료를 25~50% 할인해주는 파격적인 대우를 받았습니다.

이 조건을 보면 위워크 코리아가 덥석 삼키지 않을 이유가 없습니다. 잘되면 대박, 안돼도 자기는 큰 손해가 없어 보이거든요.

(이런 소리는 나중에 남한테 큰 손해가 있다는 복선입니다.)

해약을 했을 때 눈에 보이는 손해의 전부는 보증금 36.6억인데 사실 이건 6개월 임대료에 불과하고,  1차 년도만 본다면 Rent Free로 6개월치 임대료를 감면받아 결국 1년간 77,500원/평(관리비 포함)이라는 똥값에 임대한 거지요.

해약하면 뭐 페널티를 물어내야 한다는 있으나 마나한 조건이 있고, 이걸 “종로빌딩”의 주인장이 험악한 표정으로 위워크 앞에서 흔들어 보겠지만, 여기에 쫄면 위워크 코리아가 아닙니다. 미국 본사가 전수해 준 비장의 무기가 있거든요. 건물주가 양놈들을 너무 만만히 보신 듯….

비장의 무기 첫 번째, 위워크 코리아는 이미 자본이 잠식되어 여기서 더 망한들 페널티를 물어낼 방법이 없답니다. 지난 칼럼에서 불이행위험이란 말로 설명한 부분이지요.

계약엔 있지만.. 안 지켜버리면 끝.. 이제 함부로 위워크 코리아의 비위를 상하게 하심… 험하게 먹튀할 것이고 그나마 비위를 맞춰주면 걍 먹튀할 것이니…….

“거! 위워크가 장사하는 딴 건물들 있자나. 근데 어떻게 먹튀해~”

거! 위워크가 다른 빌딩에서 뽕을 뽑고 있으니 먹튀 못 할 거라는 말씀 같은데…글쎄요. 님은 “조용한 아침의 나라”에 너무 오래 사신 듯..

비장의 무기 두 번째는 ‘회사 쪼개기’ 입니다.

너님이 방심하고 노는 동안 너무 너무 심심했던 위워크는 위워크 코리아 말고도 위워크 서울 1호~4호까지 회사를 줄줄이 쪼개놓았답니다. 그리고 운영하는 건물 하나씩을 저 회사들한테 찢어줬지요. 예를 들어 강남 KG타워의 경우 위워크 코리아가 아닌, 위워크 서울 1호가 임차인이랍니다. 만약 누가 망해도 혼자 망하도록 조용히 손을 써놓은 거지요.

엄연히 저 회사들은 각자 다른 회사들이고 사장은 같지만 생판 모르는 남의 뻘짓거리에 책임을 질 이유가 전~~~~~~~~~혀 없어, 차근차근… 언제든 먹튀하려고 “We Work” 해놓은 겁니다.

(쬐금 위로가 되는 얘기를 하자면, 미국 위워크도 동일한 방식으로 1사 1건물로 먹튀에 대비해놔 특별히 한국만 차별한 건 아니랍니다.)

“에이… 그래도 “세계적 평판”이 있지….설마 먹튀?”

자, 비장의 무기 세 번째가 등장합니다. 그거슨 가히 이해 불가한 세계적 평판의 레벨… 아직 포기 못하는 너님을 위해, 이렇게까진 하고 싶지 않았지만 슬픈 소식을 하나 알려 드릴게요.

미국 본사가 2019년에 IPO 한답시고 “We Work” 해 놓은 찌라시 S-1¹(FORM S-1 REGISTRATION STATEMENT UNDER THE SECURITIES ACT OF 1933)를 잠깐 뒤져보면 약을 빨아 만든 위워크의 “세계적 평판”이 어떤 수준인지 뽀록이 납니다.

이 세계적 회사가 발표한 장장 140페이지 S-1을 보면 요러한 표가 나옵니다. 아래 표가 이해 되시는 분은.. 내공이 가히 위워크와 맞먹는 분이라 자부하셔도 됩니다.

이 표를 보면 X축은 Months라 표기되어 있고, 그래프가 그리는 함수는 WeWork Lease라고 되어 있어요. 그런데.. 문제는 Y축이 무엇인지 없다는 거..?

아마도 WeWork는 “6개월 뒤에 손익분기점에 도달하고 24개월 뒤에 규모의 경제를 완성해서 큰 수익이 나” 뭐 이런 얘길 하고 싶었나 봅니다. 만약 누군가 “그런데 그 수익이 얼만데?” 하고 묻는다면 이 표만 가지고선 “암튼 엄청난 수익이 나” 이상의 대답은 할 수가 없는 상황이지요.

이 표가 얼마나 황당했는지 평소에 권위 때문에 무게 잡는 걸로 소문난 한 외신은 이례적으로 대놓고 빈정거립니다.

“아름답게 디자인한 그래프야.”  
“고생한 디자이너에게 경의를 표해”
“근데 세로축이 뭔지, 화살표가 뭔지 안 나와있어”
“이건 불쌍한 시간이 자기도 잘 모르는 뭔가를 해결하고 있다는 뜻인데?”

일단 발표 시점에서 12개월이 지난 현재, 그래픽 디자이너의 엄청난 스웩에도 불구하고 WeWork는 이익은커녕 소송과 해약에 개 처발리고 있답니다.

(저 디자이너가 해고되지 않았기를 진심으로 바랍니다.)

위워크의 희망사항 주장을 제 강쥐 손으로 알아보기 쉽게 그려 보면 아래와 같습니다.

일단 가로, 세로축이 제정신이죠?

그니까 시간이 지나면 비용은 천천히 증가하고 수익은 크게 증가해 어느 시점에 이익이 나서 문제가 해결 된다는걸 보여 주는 거죠.

위 그래프를 위워크의 현실에 맞춰 응용하면 아래 그림과 같습니다.

일정 규모의 임대시설이 확정되어 임대면적 확장이 줄면 자연히 보증금과 인테리어 공사비가 줄어 지출이 감소하고, 지출이 고정되면 일정 규모 이상으로 임차인(멤버십)수가 많아지기 시작하는 이후부터 수입이 폭발적으로 증가한다는 겁니다.

따라서 위워크가 제정신이라면 어느 정도의 투자면 손익분기에 도달하는지, 그리고 임차인 수가 몇이면 순수익이 폭증하는지 보여줘야 할 겁니다.

그리고 현재 임차인 1인당 30만 원의 멤버십 요금을 받고 있고 임차인 1인당 수익은 1만 원이지만, 지출이 고정되면 그 후 새로 생기는 임차인 1인당 수익이 29만 원으로 폭증하는 Tipping Point가 어딘지, 임차인 몇 명일 때 Tipping Point가 시작 되는지 보여줘야 합니다.

제 똥손과 빈약한 권위를 버프하기 위해 권위로 돈 버는 양놈들의 그래프를 몇 개 더 소환해 봅니다. 이 친구들 그래프에 의하면 사실 저 두 그래프는 교차할 가능성이 거의 없습니다.

얍~~~~~~~~~~~~~ 첫 번째 소환은 파이낸셜 타임즈

위 그림은 파이낸셜 타임즈가 위워크와, 소위 부동산을 직접 소유하고 임대하면서 임대 대행도 겸하는 “전통적인 부동산 임대 사업자” IWG²세계 최대의 오피스 REITs 회사를 비교한 것인데요. 파인낸셜 타임즈는 두 회사의 수입과 경비 관계를 비교해 위워크의 막장 수익 구조를 까대고 있습니다.

두 번째~~~~~~~~ 포브스 소환!

아래 그림을 보시면 포브스는 두 회사의 운영 면적과 이익을 비교하고 있습니다. 희한하게 모든 수치는 IWG가 위워크를 무찌르고 있는데, 회사 가치만 위워크가 12배 크다고 하네요.(2019년 IPO 당시 기준)

아래 그림에서도 역시 IWG가 임대료로 인한 장기 부채가 훨 양호하고 운영하는 도시의 숫자도 10배나 많다고 하네요

한 때 위워크 관계자는 자신들은 부동산 임대 회사가 아니라 IT 기반 서비스 회사라 저따구 전근대적인 회사와 가치를 비교하지 말아 달라고 했다는 코멘트를 달기도 했습니다.

그러나 저자가 굴하지 않고 계속 비교해 보면, 특히 기업지배구조가 소프트뱅크 지분이 29%로 확인된 것 외에는 추정치만 난무합니다. 심지어 IPO 자료에도 없으니 놀랄 일이지요.

자신들은 IWG와 달리 임대 초기 단계라 지출하는 비용이 수익보다 많다는 위워크의 주장처럼, 당분간 이익이 안 나는 건 일부 이해할 수 있습니다.

그렇다면 언제 수익이 비용보다 커져서 이익을 내는가가 문제인데, 이는 위워크의 수익 구조를 보면 상당기간 불가능하다는 걸 알 수 있습니다.

정리한 수익 구조를 보면, 다른 사업과 달리 공유오피스 사업은 사업 시작부터 손익분기점까지 엄청난 비용을 선투입하고 Tipping Point³수익의 변화가 급격히 증가되는 지점까지 수익은 쪼금씩 아주 느리게 성장한다는 특성을 알 수 있습니다.

결국 남의 돈으로 장사하는 공유오피스가 Tipping Point까지의 수익 문제를 임대료로 해결하는 건 불가능하여, 누군가 엄청난 신규 투자를 그것도 장기간 해야 한다는 건데, 이건 위워크를 포함한 모든 공유오피스가 처한 상황입니다.

사실 “초기 투자 왕창, 그리고 안정적인 소액의 장기 수익”은 모든 부동산 임대업이 가진 공통적인 구조이긴 합니다. 단, 공유오피스의 수익 구조의 문제는 건물주로부터 장기 임대해 다시 다수에게 단기 임대를 주는 소위 “전차임대”의 구조적 문제에서 비롯됩니다.

전통적 부동산 임대업자는 대부분의 투자금이 부동산 매입자금이고 이 돈은 손실되거나 사라지지 않고 새끼를 쳐서 되돌아옵니다.

그런데 공유오피스 회사 투자금의 대부분인 인테리어 공사비는 완공 즉시 손실되기 시작해 10년간 세금 환급의 형식으로 보전 받습니다.⁴인테리어 공사비는 회계규칙에 의해 10년간 감가상각비로 세금을 감면 받는 형식으로 실제 원가를 보전 받고 있습니다. 그러나 실제 물리적 내구성과 마케팅의 이유로 통상 5년 정도면 재공사를 해야 하는 건 별도로 생각해야 합니다.

결국 전통적 부동산 임대업자는 투자금 대부분이 보전될 수 있으나, 공유오피스 회사는 투자금의 대부분이 임대 종료시에 소멸합니다.

이런 이유로 공유오피스 회사는 초기에 엄청난 인테리어 비용과 임대보증금을 투자해야 하고 이들 비용은 임대 계약이 종료하면 소멸하는 구조적 문제를 가지고 있습니다.

또한 계약 종료시 자신이 만든 인테리어를 다시 상당한 비용을 들여 철거해줘야 하는데 임대보증금이 이 철거비로 소멸할 가능성이 상존합니다.⁵인테리어가 철거되고 원상복구가 완료되어야 임대보증금이 반환됩니다.

그럼 엄청난 투자 비용에 시달리는 한국의 위워크들은 현재 어떤 상태인지 한번 간을 볼까요?

네~~~ 맹탕에 짜디 짠 맛이 납니다.

세계적 명성의 위워크 본사의 맛탱이는 좀 나을까요?

네에~ 씁쓸하고 시큼합니다

아래 그래프를 보시면 놀랍게도 매출과 손실이 사이좋게 나란히 진행 중인데 놀랍게도 매출=손실이 같아 뭐가 요린지 뭐가 음식물 쓰레기인지 분간이 안됩니다.

그리고 더 웃기는 건 위워크가 IPO 자료 S-1에서 2017년부터 무지하게 사업을 확장하면서 발생한 임대료를 2020년 중반까지 유예⁶FREE-RENT 방식으로 입주 후부터 6개월~1년간 임대료를 내지 않도록 감면해주는 혜택을 말하며 “임대료 감면”이 외형이나 회계규칙상 1년치 임대료에 안분하도록 돼있어 필자는 회계규칙에 따라 유예로 판단 받았단 사실과, 2020년 중반에 유예한 임대료(22억 달러)를 한방에 지출해야 하는 걸 숨겨 “세계적 명성”을 얻었다는 겁니다.

이렇게 자기 앞가림도 못하는 위워크가 “조용한 아침”의 나라에 관심이 있겠어요?

위워크 본사가 돌아가는 꼬라지를 보면 “조용한 아침의 나라” 위워크 코리아가 세계적 명성과 150억이 넘는 인테리어 공사비, 집기 비품비의 손실에도 불구하고 “종로타워” 계약 해지의 강수를 날린 건 놀랄 일도 아닙니다.

오히려 이미 분리수거도 못하고 쓰레기통에 던진 위워크의 이미지로 계속 높은 임대료(멤버십)를 지켜낼 수 있을지 관심 갖고 지켜봐야 할 것입니다.

그나마 현재 투자자들이 택할 수 있는 가장 가능성 있는 시나리오는 자신들이 투자한 돈을 왕창 감면해 주는 조건으로 위워크를 누군가 새로운 투자자에게 떠넘기는 겁니다.

이미 결론난 위워크의 부실을 그리고 공유오피스 사업이 가진 수익의 본질적 문제를 쉬쉬하는 자가 있다면 그건 아마도 이유가 있을 겁니다.

유니콘…금가루를 처먹고 사는 생물.. 그러나 존재하지도 않는….

유니콘은 진짜 있는 동물이 아닙니다. 구글링을 해보면 온통 뿔이 어쩌니 하는 얘기 뿐, 이넘은 뭘 먹고 사는지 쥐뿔도 안 나오더군요.

그런데 분명한 건 지금 공유사무실 유니콘들이 당장은 금가루를 처먹고 있다는 것이고(그것도 많이 오랫동안), 이렇게 금가루를 퍼먹는 유니콘의 존재 이유는 오직 하나, 그 뿔이 폭발적으로 성장하기 때문이랍니다.

그런데 문제는 도대체 이 넘이 다 클 때까지 처먹이는 금가루는 얼마이며, 또 이 넘이 대체 얼마나 성장할까 하는 겁니다. 처먹은 금가루에 이자까지 쳐서 더 많은 금을 토해내기나 할까요?

2000년대 초의 유니콘들인 IT기업들은 이런 뿔을 가지고 있었던 게, IT의 특성상 매출이 아무리 크게 증가해도 원가는 그대로였거든요. 예를 들면 마이크로소프트가 윈도우를 1만 장 파나, 1억 장 팔아먹나 원가가 같단 뜻이지요.

(마이크로소프트에 물어본 적 없지만 확실해요. 틀리면 500원…..)

그러나 공유오피스 사업의 본질은 예수님 오시기 전부터 있던 전통의 부동산 임대사업에 유통업 2%를 첨가해 “전대업 공간 플랫폼”으로 변형한 사업일 뿐 사실 전통 부동산 임대업과 전혀 다르거나, IT처럼 폭발적인 수익을 낼 수 있는 사업이 아닙니다.

전통적 부동산 임대 사업의 본질은 대규모의 초기 투자를 한 후 장기간에 걸쳐 낮은 수익으로 버티다, 땅값이 좋을때 매각해 한 몫 잡는 사업입니다.

그런데 문제는 공유오피스가 부동산 매각차익 없이 오로지 임대수익에 몰빵하는 재임대 구조라는 데 있습니다.

부동산을 소유하고 임대하는 전통적 부동산 임대사업자처럼 “부동산 매각차익”이 없고, 그렇다고 IT 기업처럼 밀가루(원가) 없이 풀빵(소프트웨어)을 찍는 게 가능한 사업구조도 아니라는 겁니다.

예를 들어 2008년부터 5.5년 운영된 “리얼티코리아제1호기업구조조정 리츠”의 배당률 그래프를 볼까요.

부동산을 768억에 매입해 5년(6개월 단위 10분기)의 임대기간 동안 임대료를 받아 평균 8%의 배당을 깔아 주다가, 5년 시점에 1645억에 부동산을 매각해 차액 877억을 한방에 배당하는 전통적 부동산 임대사업의 전형적인 모습을 보여줍니다.

배당은 경비 빼고 주는 거예요. 위워크처럼 나중에 “줄 수 있는가봉가”가 아니라 시작부터 주는 거죠.

결국 공유오피스가 전통 부동산 임대업과 차별되는 가치를 가진 걸 보여주려면 높은 성장성을 가졌다는 장점을 보여줘야 만 하고 여기에 더해 기본적인 손익분기점과 Tipping Point의 근거를 제시해야만 할 겁니다.

투자자라면 뿔(성장)에만 현혹되어서는 안됩니다.

이 넘이 금가루를 처먹는지 똥가루를 처먹는지, 이 뿔이 언제 다 크고 다 크면 어따 쓸 건지, 그리고 더 중요한 건 내가 이거 다 크는 거 보고 죽을지입니다. 그리고 생각해 보면 금가루를 처먹는데 성장 안 하는 사업은 사실 없답니다.

‘성장과 비전으로 세상에 꿈과 희망을 전파하는 유니콘’이란 기치를 스타트업들이 들고 나올 때, 투자자는 이를 ‘성장과 마진으로 투자자에게 보답하는 기업’으로 조정해 주는 것이 본래의 역할이 아닐까 생각합니다.

꿈꾸면 찬물 끼얹고.. 꿈꾸면 찬물 끼얹고.. 그런 악역이 있어야 세상이 아름답게 돌아가니까요.